전세계약시 유의사항 국토부 자료 위주로 설명
해당 자료는 국토교통부와 한국부동산원이 발행한 자룔를 근거로 작성하였습니다.
최근 전세사기 등 계약위반 사건 사고가 많이 발생하고 있는데요.
내 재산을 지키기 위해서 꼭 알아두셔야 할 것 같습니다.
공인중개사말만 믿고 혹은 건물주의 말을 믿고 순순히 전세계약을 하는 것보단 좀 더 알아보시고 꼼꼼하게 챙겨 계약하실 바랍니다.
전세보증금을 지키기 위한 전세계약 유의사항
전세계약은 계약전과 계약체결시 마지막으로 계약 체결 후 유의사항을 나뉘어 설명하겠습니다.
계약전 유의사항
- 무허가 불법 건축물 여부 확인
건물이 존재 한다고하여 해당 건물이 건축물대장상 존재하지 않은 무허가 혹은 불법 건축물일 수 있습니다. 여기서 말하는 무허가 불법 건축물은 주택임대차보호법의 적용을 받지 않는 건물이기 때문에 보증금 보호가 어려울 수 있습니다.
그렇다면 일반인이 해당 건물이 무허가 건물인지 아닌지 확인이 가능한 곳을 알려 드리면 세움터라는 곳이 있는데요. 링크를 달아 드릴 테니 해당 건물을 조회해 보세요.
- 적정 전세가율 확인
요즘 특히 걱정되고 있는 것은 바로 역전세입니다. 건축물 가격 즉 매매가가 하락하거나 경매 시 전세보증금 전액 반환이 어려울 수 있기 때문에 이것은 필수로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물을 피하시길 바랍니다.
아무리 위치상 그리고 집의 상태가 좋다고 하더라도 조심 또 조심해야 하는 것이 바로 주택의 전세가율입니다.
요즘은 포탈 검색 사이트 네이버 부동산을 통해서도 손쉽게 조회가 가능하니까요. 해당 물건지에 대한 검색을 필히 하시길 바랍니다.
- 선순위 권리관계 확인
지금부터는 잘 챙기시지 못하는 부분일텐데요. 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우엔, 전세보증금의 전액 반환이 어려울 수 있습니다.
좀 더 쉽게 이야기 하자면 임대인이 본인과 전세계약을 하기전 이미 빚이 있거나 다른 사람과 전세계약이 성사가 되어 있음에도 추가적인 전세계약을 발생시키기 위해 잘못된 행동을 할 수 있음을 이야기 합니다.
어려운 일이 아니니까요. 등기부등본 확인을 꼭 해 보시고요. 다가구 주택의 경우에는 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 꼭 필수로 확인해 보시길 바랍니다.
- 임대인의 세금 체납여부 확인
세금과 채권은 비슷하면서도 다른 의미인데요. 임대인이 채권을 사용했을 경우엔 등기부등본에 기재되어 있습니다만 세금의 경우엔 잘 모를 수 있습니다. 아마 거의 다 모르실 것이고, 설마... 집주인이 세금을 체납하고 있을까? 라는 의심을 하는 분들은 없을겁니다. 다들 본인이 처한 상황을 감추기 위해 있는 척들을 할테니까요.
국세는 세무서 혹은 홈택스에서 확인해 보시면 됩니다. 지방세의 경우에는 주민센터 또는 위택스에서 임대인의 미납내역을 확인해 보시기 바랍니다.
요즘 역전세로 인해 임대인의 자금이 마를 수 있기 때문에 꼭 확인해 봐야할 절차라고 할 수 있겠습니다.
계약 체결시 유의사항
- 임대인(대리인) 신분 확인
임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야만 전세사기를 예방할 수 있다고 합니다.
이것 또한 그냥 넘어갈 수 있는 실수 일듯한데요. 등기부등본상 임대인이 계약당사자인지 공인중개사 그리고 계약 도장을 찍기 전까지 꼭 확인해 보셔야 합니다. 그리고 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 등을 확인을 하셔야 합니다.
마지막으로 보증금을 입금할 때에도 임대인 또는 대리인 명의의 계좌인지 확인 후 이체하시길 바랍니다.
요즘엔 은행에 가면 큰 금액들을 송금할 때 어떤 목적으로 입금을 하는지 묻는 경우도 있습니다.
스마트폰으로 입금을 하는 경우엔 그런 일이 없습니다만 일반인의 경우 가끔 큰 돈을 이체하기 때문에 보이스피싱 등의 이유로 은행에서 물어봅니다.
- 공인중개사 정상영업 여부 확인
공인중개사의 경우에도 주의해서 알아보셔야 하는데요. 해당 구청에서 관찰을 해야하는 것이 맞는 일이나 항시 매일 돌아다닐 수 없기 때문에 꼭 확인해 보셔야 할 것입니다. 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없으니 이점 참고하여 주시면 되겠습니다.
- 주택임대차표준계약서 사용
세금과 채권은 비슷하면서도 다른 의미인데요. 임대인이 채권을 사용했을 경우엔 등기부등본에 기재되어 있습니다만 세금의 경우엔 잘 모르실 수 있습니다. 이ㄸ 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세급 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 알아보실 수 있어 나중에 계약 관련 분쟁을 예방하실 수 있습니다.
계약 체결 후 유의사항
- 주택임대차 신고
부동산거래신고법 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 한달(30일) 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고시 확정일자가 자동부여 되어 보증금 보호에 유리하다고 합니다.(계약서 첨부 시)
- 권리관계변동 확인
계약 체결 이후 등기부등본상 꼭 확인해 보셔야 할 것이 있는데요. 바로 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인해야 합니다. 또한 이사갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 또한 확인하고 잔금을 지급해야 합니다.
- 전입신고
주민등록법 제11조에 따르면 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생한다고 하니 꼭 잊지 않고 하셔야 합니다.
빚이 좀 있는 임대인의 경우 대출을 발생 시키기위해 전입신고를 다른 곳으로 해달라고 하는 경우도 있는데요.
재산상 큰 손해가 발생할지 모르는 부분이기 때문에 이는 철저히 거절하셔야 할 겁니다.
- 전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환 관련 사고 발생시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전하니 전세보증금 반환보증가입을 꼭 하세요.
알아볼 곳 : 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등
이상으로 전세계약시 꼭 기억하시고 알아보셔야 할 것과 유용한 정보를 다뤘는데요.
전세사기가 최근 많이 일어나고 있습니다.
전세사기 예방차원에서 꼭 알아두고 계셔야 하며, 꼭 실천하시길 바랍니다.