용적이양제란? 도시 개발의 새로운 해법

 

최근 도시 개발과 관련하여 '용적이양제'라는 개념이 새롭게 등장하며 주목받고 있습니다. 용적이양제란 경관·고도지구나 문화재 보호구역 등에서 과도한 규제로 인해 사용하지 못하는 용적률을 개발 여력이 있는 다른 지역으로 이전할 수 있도록 하는 제도입니다. 이 제도를 통해 규제 지역의 재산권 침해를 완화하고, 개발이 필요한 지역의 사업성을 높이는 효과를 기대할 수 있습니다.

용적이양제가 필요한 이유

도시에는 개발이 필요하지만 규제로 인해 발전이 어려운 지역이 존재합니다. 예를 들어, 문화재 보호를 위해 건축 높이 제한이 있는 지역에서는 건물을 자유롭게 개발할 수 없습니다. 이때, 해당 지역에서 활용하지 못하는 용적률을 역세권 등 고밀 개발이 필요한 지역으로 이전하면, 규제 지역의 재산상 손실을 줄이면서도 도시 개발을 촉진할 수 있습니다.

서울시는 이러한 문제를 해결하고자 용적이양제를 도입하려 하고 있습니다. 올해 상반기 중 '서울특별시 용적이양제 운영에 관한 조례'를 입법예고하고, 하반기부터 본격 시행할 계획입니다. 이를 통해 도시의 균형 발전과 효율적인 토지 이용을 도모하고, 지속 가능한 도시 개발을 이끌어갈 예정입니다.

 

 

국내외 사례

현재 국내에서 용적이양제가 본격적으로 시행된 사례는 없습니다. 도시계획 공부를 하시는 분이라면 이 부분에 대해 내용을 잘 아실테고, 공부도 하셨을 겁니다. 하지만 현실 사회에서는 내 땅에 짓지 못하는 용적률을 다른 곳에서 올릴 수 있다고 하는데, 다소 복잡한 상황을 이해하려 하는 사람은 드물 겁니다. 

 

본인 땅에 짓지 못하는 건물을 남의 땅에 짓는 다는 것을 사회적으로 인정하긴 아직 시기상조입니다. 기타 도시계획제한으로 인해 개발하지 못한 용적률이 발생한다면 용적이양제를 사용하는 것보다, 해당 토지에 묶인 도시계획규제를 푸는 것이 오히려 낫다고 보는 이들이 대다수이기 때문입니다. 

 

유사한 제도로 ‘결합건축제도’가 운영되고 있습니다. 대표적인 사례로는 서울 이문3-1구역과 이문3-2구역을 통합 개발한 ‘이문아이파크자이’가 있으며, 이는 두 개의 필지를 통합하여 개발하는 방식입니다. 서울시는 강동구 굽은다리역세권 활성화 사업에서 건축법상의 결합건축 제도를 활용하여 용적이양제의 가능성을 실험하고 있습니다.

해외에서는 뉴욕의 '원 밴더빌트(One Vanderbilt)'가 대표적인 용적이양 사례로 꼽힙니다. 이 건물은 인근 그랜드센트럴터미널의 용적률을 이전받아 초고층 빌딩으로 개발된 사례입니다. 뉴욕시는 이를 통해 도심의 랜드마크를 보호하면서도, 개발 사업의 경제성을 확보하는 두 마리 토끼를 잡았습니다.

 

용적이양제의 기대 효과

서울시는 용적이양제를 통해 규제로 인해 개발이 어려운 지역의 재산권을 보호하고, 개발이 필요한 지역의 활성화를 동시에 도모할 계획입니다. 이를 통해 도시의 지속 가능한 발전과 주민들의 삶의 질 향상을 목표로 하고 있습니다.

이 제도가 성공적으로 정착된다면, 도시 내에서 불균형한 개발 문제를 해결하고 효율적인 토지 이용을 촉진할 수 있을 것으로 기대됩니다. 앞으로 서울시가 용적이양제를 어떻게 실현해 나갈지 주목해볼 만한 부분입니다.